„Ständig Streit um die Mietnebenkosten“

 

1.

Die Mietnebenkosten muss der Mieter zusätzlich zur Miete zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde.

 

Nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung dürfen nur folgende Nebenkosten vereinbart werden:

• Grundsteuer

• Kosten der Wasserversorgung

• Kosten der Entwässerung

• Kosten der Heizungsanlage

• Kosten der Warmwasserversorgung

• Kosten des Aufzugs

• Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung

• Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

• Kosten der Gartenpflege

• Kosten der Beleuchtung

• Kosten der Schornsteinreinigung

• Kosten der Versicherungen

• Kosten für den Hausmeister

• Kosten der Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabelnetze

• Kosten des Betriebs der Einrichtung für die Wäschepflege sowie

• sonstige Betriebskosten.

 

Die Mietnebenkosten sind in den letzten Jahren enorm gestiegen.

 

Nach einem Bericht der Zeitschrift Fokus zahlen Mieter in Deutschland rein rechnerisch durchschnittlich 2,16 € pro qm im Monat nur für Betriebskosten.

 

Rechnet man alle denkbaren Posten zusammen, kann die sogenannte zweite Miete sogar bis zu 2,90 € pro qm und Monat betragen.

 

Die Höhe der Mietnebenkosten ist oftmals Streitpunkt im Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter.

 

Laut Mitteilung des Deutschen Mieterbundes soll jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch sein.

 

Insoweit lohnt es sich die Mietnebenkostenabrechnungen näher unter die Lupe zu nehmen.

 

Dies gilt insbesondere dann, wenn die Mietnebenkosten im Vergleich zu den Vorjahren erheblich höher ausgefallen sind.

 

2.

Vereinbarungen über die Betriebskosten und Fälligkeit:

 

Gemäß § 556 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden.

 

Dies ist in den meisten Mietverträgen der Fall.

 

Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

 

Danach können die Mietnebenkosten durch den Vermieter nicht mehr geltend gemacht werden.

 

Darüber hinaus müssen die Nebenkostenabrechnungen formell wirksam sein.

 

Als Mindestvoraussetzung wird eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angaben und Erläuterungen der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters unter Abzug der Vorauszahlungen genannt.

 

Die Nebenkostenabrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen.

 

Dazu muss er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können.

 

Dies ist ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.

 

Sollte der Mieter einige Positionen nicht verstehen, ist der Vermieter verpflichtet, Auskunft zu erteilen und muss dem Mieter die Möglichkeit geben, in die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegenden Unterlagen Einsicht zu nehmen.

 

Ein Anspruch, dass der Vermieter sämtliche Unterlagen an den Mieter übersendet, besteht nicht.

 

Ist die Nebenkostenabrechnung unwirksam, so ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen.

 

Aus diesem Grunde sollte jede Nebenkostenabrechnung auf ihre Wirksamkeit überprüft werden.

 

3.

Was der Vermieter im einzelnen abrechnen kann, ergibt sich aus dem Mietvertrag.

 

Jede einzelne Position der Mietnebenkostenabrechnung ist mit den Vereinbarungen im Mietvertrag zu vergleichen.

 

Beispiele:

 

• Der Vermieter ist nicht verpflichtet, jede einzelne Rechnungsposition anzugeben.

 

Setzen sich beispielsweise die Gartenpflegekosten aus mehreren Rechnungen zusammen, genügt die Angabe der Gesamtkosten.

 

• Problematisch sind in der Abrechnung nicht ersichtliche Vorwegabzüge.

 

Der Vermieter ist nicht berechtigt, vorab nicht umlagefähige Beträge abzuziehen.

 

Der Mieter muss nachvollziehen können, wie hoch die Gesamtkosten sind.

 

In der Abrechnung muss der Gesamtbetrag, der dem Vermieter jeweils entstandenen Kosten erscheinen.

 

• Aufteilung der Nebenkosten (Umlage):

 

Sinn und Zweck von Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels liegt darin, dass der Mieter nachvollziehen kann, wie der Vermieter die Kosten ermittelt hat.

 

Insoweit ist der Vermieter jedoch verpflichtet, den Verteilerschlüssel konkret anzugeben.

 

Gängige Verteilerschlüssel sind Wohnfläche, Personenzahl, Miteigentumsanteil, Wohneinheit.

 

Diese Angaben sind aus sich heraus verständlich und bedürfen keiner weiteren Erläuterungen.

 

• Wartungskosten für Elektroanlagen:

 

Die Kosten für die Revision von Elektroanlagen, Gasgeräten, brandschutztechnischen Einrichtungen sowie weiterer installierter Haustechnik können, bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung, als sonstige Betriebskosten umgelegt werden.

 

• Gleiches gilt beispielsweise für die Reinigungskosten des Öltanks einer Heizungsanlage.

 

• Die Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

 

Auch hier bedarf es jedoch einer gesonderten Vereinbarung im Mietvertrag.

 

• Die Rechte des Mieters:

 

Die häufigsten Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter betreffen die Nebenkosten, Wohnungsmängel, Mieterhöhungen und Kündigungen als auch Streitigkeiten bezüglich der Rückzahlung der Mietkaution.

 

Der Mieter sollte sich in allen Fällen zunächst schriftlich mit dem Vermieter in Verbindung setzen und sollte seine Rechte geltend machen.

 

Das bedeutet beispielsweise bei dem Streit um die Nebenkosten, dass der Vermieter zunächst aufzufordern ist, diese zu erläutern.

 

Gegebenfalls müssen bei dem Vermieter die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegenden Unterlagen eingesehen werden.

 

Auch bei Wohnungsmängeln ist der Vermieter zunächst aufzufordern, die Mängel zu beseitigen.

 

Ihm ist eine Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen, bevor beispielsweise ein Beweissicherungsverfahren eingeleitet wird, um gegebenenfalls die Ursache für die Mängel durch ein Gericht feststellen zu lassen.

 

Letzteres gilt insbesondere bei Feuchtigkeitsschädigen in der Wohnung, bei denen der Vermieter sich regelmäßig auf nichtordnungsgemäße Belüftung der Mietwohnung beruft und der Mieter auf mangelhafte Bausubstanz.

 

Es ist unmöglich alle Probleme im Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter in der Kürze dieses Berichts zu besprechen.

 

Aus diesem Grunde ist eine qualifizierte Beratung anzuraten.

 

 

 

Ihr Rechtsanwalt

Karl-Heinz Hanfler

Polsumer Straße 169

45896 Gelsenkirchen

Telefon: 0209 6048670